O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal, com respaldo legal no Art. 156, II da Constituição Federal de 1988, que incide sobre a transmissão onerosa, por ato entre as partes, de bens imóveis e de direitos a eles relativos, onde o pagamento do tributo é necessário para que possa ser exercido o direito real sobre o imóvel.

Com a Reforma Tributária, pelo PLP 108/2024 em seu Art. 190, serão implementadas mudanças significativas e adversas sobre o momento da incidência e a base de cálculo do ITBI.

Anterior ao referido Projeto de Lei Complementar, o fato gerador, em seu aspecto temporal, se dava a partir do registro de transmissão de propriedade em cartório de bens imóveis, ou seja, a incidência do pagamento do ITBI se dava no momento do registro em cartório, e não no simples ato da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, bem como a base de cálculo se dava sobre valor venal do imóvel, intitulado como valor histórico, não sobre o valor da própria transmissão.

O momento de incidência

A questão da incidência do ITBI envolve aspectos complexos que conectam o Direito Civil e o Direito Tributário. Ao analisar as diferenças entre o entendimento tradicional do Código Civil e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e as mudanças propostas pela reforma tributária percebesse um grande debate entre os entendimentos.

O Código Civil de 2002 e a Jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estão em conformidade sobre o entendimento do momento de incidência, onde esse momento se dá com a efetiva transferência da propriedade mediante registro, alterando a matrícula do bem, sendo assim, o momento entendido como o registro cartorário.

Não obstante, o Art. 190 do PLP reformula e redige o texto do Art. 35-A do Código Tributário Nacional no sentido que, se considera a incidência do ITBI no momento da celebração do ato translativo oneroso, podendo se concluir que o momento de cobrança do imposto é o da assinatura do contrato de compra e venda, “antecipando” o momento de cobrança do imposto.

Com isso, interpretações ambíguas começam a aparecer, no sentido de que, o STJ entende que o ITBI incidirá no momento de registro em cartório, porém, com a PLP em trâmite, e a referida “antecipação” da incidência gera a problemática dos contratos de gaveta, por exemplo, podendo ser este contrato assinado e pago o ITBI e só após anos tornado público, haverá o atraso do pagamento do imposto? Pois bem, desta vista, os contratos com a PLP gerarão conflito jurídico significativo.

Assim, a Reforma Tributária proposta pelo Art. 190 do PLP, ao alterar o Art. 35-A do Código Tributário Nacional, propõe uma significativa mudança no momento de incidência do ITBI, sendo esse entendido como o do momento da assinatura do contrato, contrastando com o entendimento consolidado no Código Civil e na Jurisprudência do STJ, que vinculam a transferência de propriedade ao registro do título no cartório.

Haja vista do exposto, neste primeiro momento, há necessidade de aprofundar o estudo sobre a PLP no que se diz ao momento de incidência do ITBI, pois, pela grande ambiguidade jurídica, a intenção de resolução poderá complicar ainda mais o seu entendimento.

A base de cálculo

O Tema 1113 do STJ estabelece que, sobre a base de cálculo do ITBI, se entende pelo valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, onde essa base de cálculo está desvinculada do IPTU. Com isso, o valor de transação declarado pelo contribuinte em relação ao valor de mercado é presumido como verdadeiro e condizente, e essa presunção de veracidade só pode ser erguida pelo fisco mediante instauração de processo administrativo próprio.

Ademais, a nova Lei introduziu expressamente a previsão de que o Poder Executivo Municipal terá a competência outorgada para “atualizar” a base de cálculo do tributo. Anteriormente, essa prática era considerada inconstitucional, pois os municípios alteravam anualmente o valor venal de referência dos imóveis para determinar unilateralmente a base de cálculo do ITBI, sem a devida autorização legal. Apesar de os Tribunais Pátrios declararem essa prática inconstitucional, a nova Lei agora prevê explicitamente essa competência, conferindo assim uma base legal para tais atualizações.

Com isso, é discutível o entendimento sobre o a expressão “valor venal”, podendo ser entendido como o valor histórico, o valor de mercado ou sobre o valor da transmissão, o que gera uma certa confusão jurídica.

Por conseguinte, o Art. 38-A impõe que, valor venal do imóvel, para fins de base de cálculo do ITBI, será considerado o valor da própria transmissão, utilizando-se do valor de referência do mercado, isso significa que, em vez de utilizar valores históricos ou os valores estipulados para o IPTU, o valor venal será diretamente associado ao preço de mercado acordado na transação específica.

Conclusão

A proposta do Projeto de Lei Complementar nº 108/2024 visa resolver ambiguidades jurídicas relacionadas ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sob outra ótica, as mudanças propostas em relação ao momento de incidência do imposto e à base de cálculo podem, paradoxalmente, gerar ainda mais confusão e desafios interpretativos.

Visto que, a antecipação do momento de incidência do imposto para a assinatura do contrato de compra e venda, antes do registro efetivo, abre o entendimento que é considerada a caracterização do fato gerador antes mesmo da ocorrência do fato efetivo.

Sendo assim, as questões referentes a esse PLP são, e ainda serão bastante discutidos, gerando entendimentos controversos.

A equipe Ferreira Lima Pompei Advogados está sempre atenta às decisões dos Tribunais, bem como às mudanças legislativas, e está pronta para auxiliar os contribuintes, com o intuito de resguardar seus direitos da melhor maneira possível.

Maria Luíza Bongiovani é estagiária na Ferreira Lima Pompei Advogados. Discente do 2° ano em Direito pelo Centro Universitário Antônio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente/SP.