Mais um capítulo da novela envolvendo ITBI e holdings imobiliárias

O Supremo Tribunal Federal (STF) deve decidir, entre 9 e 19 de outubro de 2026, se empresas do ramo imobiliário precisam pagar ITBI quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como forma de entrar com a sua parte no capital social. Até 9 de outubro, o placar estava em 5 votos a 2 a favor das empresas. Falta apenas um voto para formar maioria.

O assunto interessa a quem tem ou pretende abrir uma holding patrimonial (empresa criada para reunir e administrar os imóveis da família), além de imobiliárias, incorporadoras e empresas que administram imóveis próprios. O ITBI costuma custar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em um patrimônio imobiliário de R$ 5 milhões, isso pode chegar a R$ 150 mil só de imposto.

O processo é o Recurso Extraordinário 1.495.108 (Tema 1.348). Como o STF julga o caso com repercussão geral, a decisão servirá de regra para todos os processos parecidos no país.

O que está em discussão

O ITBI é o imposto que a prefeitura cobra quando um imóvel muda de dono. A Constituição, porém, dispensa o pagamento em duas situações. A primeira é quando o sócio usa um imóvel para pagar a sua parte no capital da empresa e recebe cotas em troca, operação chamada de integralização de capital. A segunda são as reorganizações de empresas, como fusão, incorporação, cisão (divisão) ou encerramento.

O problema está em uma frase do artigo 156 da Constituição. Ela diz que a dispensa não vale “nesses casos” quando a atividade principal da empresa for comprar, vender ou alugar imóveis, ou fazer arrendamento mercantil (uma espécie de leasing). A dúvida é se “nesses casos” se refere às duas situações ou apenas às reorganizações de empresas.

As prefeituras sempre entenderam que a exceção vale para as duas situações. Na prática, isso fez com que boa parte das holdings patrimoniais pagasse ITBI logo na criação, já que elas existem justamente para administrar, alugar ou vender os imóveis da família.

Para saber se a atividade principal da empresa é imobiliária, as prefeituras usam o artigo 37 do Código Tributário Nacional. A regra verifica se mais da metade do que a empresa fatura com a sua atividade vem de negócios com imóveis nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à transferência. Se a empresa começou a funcionar depois da transferência, ou menos de dois anos antes dela, contam os três primeiros anos seguintes, regra que alcança a maioria das holdings recém-criadas.

O caso em julgamento veio de Piracicaba (SP). Uma empresa que administra os próprios imóveis questiona a cobrança, que foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

A discussão ganhou força em 2020, quando o STF julgou outro caso sobre ITBI (Tema 796). Na ocasião, o voto vencedor, do ministro Alexandre de Moraes, indicou que a exceção imobiliária só valeria para as reorganizações de empresas. Como esse ponto não entrou na conclusão oficial do julgamento, as prefeituras continuaram cobrando.

Como está o placar

O relator do caso, ministro Edson Fachin, que também preside o STF, votou para que nenhuma empresa pague ITBI ao receber imóveis dos sócios como capital, seja qual for a sua atividade. Para ele, a exceção imobiliária vale apenas para fusão, incorporação, cisão e encerramento de empresas. Fachin também entendeu que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional, que são anteriores à Constituição de 1988, não podem mais ser usados para cobrar o imposto nessa situação.

Votaram com o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Em sentido contrário votaram os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Para eles, empresas cuja atividade principal é imobiliária devem pagar o imposto também quando recebem imóveis dos sócios, como as prefeituras fazem há décadas.

O julgamento já teve várias idas e vindas. Começou em outubro de 2025 no plenário virtual, em que os ministros votam por um sistema eletrônico, e foi suspenso porque o ministro Gilmar Mendes pediu mais tempo para analisar o caso (o chamado pedido de vista). Foi retomado em março de 2026, com placar de 4 a 1, mas o ministro Flávio Dino pediu que o caso fosse levado à sessão presencial (o chamado pedido de destaque), o que zerou os votos. Na sessão presencial, os advogados das partes se manifestaram em 2 de setembro, e sete ministros votaram em 16 de setembro, quando o ministro Alexandre de Moraes pediu vista. Ele devolveu o processo em 28 de setembro, e o caso voltou ao plenário virtual, de 9 a 19 de outubro. Qualquer pessoa pode acompanhar os votos pelo site do STF.

Basta mais um voto a favor das empresas para formar a maioria de seis. Ainda assim, o dia 19 é uma data prevista, e não garantida. Se algum ministro pedir destaque, o caso volta à sessão presencial e a votação recomeça do zero. Se pedir vista, o julgamento fica suspenso de novo.

O que muda se as empresas vencerem

Se a posição do relator for confirmada, o sócio poderá transferir imóveis para formar o capital da empresa sem pagar ITBI, seja qual for a atividade dela. Isso vale também para holdings patrimoniais e imobiliárias.

Mas há um limite, definido pelo STF em 2020. A dispensa só cobre o valor do imóvel que de fato entra no capital da empresa. Por exemplo: se um imóvel avaliado em R$ 2 milhões é transferido para formar R$ 500 mil de capital, a prefeitura pode cobrar ITBI sobre a diferença de R$ 1,5 milhão. Esse ponto não muda com o novo julgamento.

A prefeitura também continua podendo cobrar o imposto quando provar simulação ou fraude, como no caso de uma transferência feita só para disfarçar uma venda. E fusões, incorporações, cisões ou encerramentos que envolvam empresas de atividade principalmente imobiliária continuam pagando ITBI normalmente.

Se o voto contrário prevalecer, nada muda em relação ao que acontece hoje. A empresa cuja atividade principal é imobiliária continua pagando ITBI ao receber imóveis dos sócios, conforme as regras do artigo 37 do Código Tributário Nacional.

Existe ainda um risco a considerar: o STF pode limitar os efeitos da decisão no tempo, o que se chama de modulação. A associação que reúne as secretarias de Finanças das capitais (Abrasf) estima que os municípios perderiam mais de R$ 1,1 bilhão por ano, e eles devem pedir que a decisão valha apenas para o futuro. Para isso, são necessários os votos de dois terços dos ministros. Quando o STF limita os efeitos, costuma proteger quem já tinha entrado com ação na Justiça. Sem essa limitação, é possível pedir de volta o ITBI pago nos últimos cinco anos. Por isso, quem pensa em recuperar o imposto deve avaliar entrar com a ação antes do fim do julgamento.

Vale lembrar que a decisão do STF obriga juízes e tribunais, mas as prefeituras não mudam a cobrança automaticamente. Muitas exigem que a empresa peça antes o reconhecimento da dispensa do imposto e voltam a verificar a atividade dela depois. Conhecer as regras de cada município evita surpresas na hora de registrar o imóvel no cartório.

A equipe da Ferreira Lima Pompei Advogados está à disposição para ajudar empresas e famílias a analisar transferências de imóveis em andamento, recuperar o ITBI já pago e se defender de cobranças das prefeituras. Acompanhamos de perto o julgamento e podemos avaliar, caso a caso, a melhor estratégia para cada situação.